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HOME住宅費・住宅ローンまとめTOP > マンションを買ってはいけない5つの理由
■住宅ローンと生命保険(前編)
さて、昨今のアベノミクスの恩恵を受け少しずつ明るい兆しを感じつつある日本経済。

私たち一般生活者の懐が暖まるのはもう少し先のことになりそうですが…それでも大企業の夏のボーナスの伸び率が過去最高を記録するなど、一部を中心に収入増加の兆候が見られるようにもなってきています。

さらには「住宅ローン減税」の拡張や「すまい給付金」の実施など、“住宅を購入するための環境”も良くなってきており、この機会にマイホームをご検討されている方も多いのではないでしょうか?

今回はそんなあなたのために、住宅購入において事前に知っておくべきことをまとめさせて頂きました。

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なぜ戸建てよりもマンションが選ばれるのか?

特に都市部にお住まいの方に多いのですが、最近では戸建てよりも“マンションの購入”を検討される方が増えてきているようです。

マンションに人気が集まる理由としては、以下に挙げたようなイメージがあるからだと思います。

駅から近く立地的に便利
セキュリティが充実
設備が充実
戸建てよりも低予算で買える
貸しやすい


しかし、これらのイメージは本当でしょうか?以下に簡単に検証してみたいと思います。


マンション購入の優位点

マンションの優位性について考えてみましょう。

まず「立地」に関してですが、駅近などの好条件立地だと土地代が高く、戸建て物件ではなかなか敷居の高い値段になってしまいます。

しかし限られたスペースを上下左右に共有できるマンションであれば、高い土地代の負担を複数の世帯で分散することができるため、1世帯で住む戸建てに比べて割安で済むわけです。

次に「セキュリティ」の面ですが、マンションであれば共用エントランス→オートロック→自室の玄関…という段階を踏まなくてはならないため、戸建てよりもかなり“防犯性が高い”ことは明らかです。

また「貸しやすい」とはどういうことかと言うと、これは皆さんが仮に“賃貸物件を探している人”になったつもりで考えてみると分かりやすいと思います。

ふつうは賃貸と言えばマンションやアパートを想定するので、はじめから戸建て物件を探す方はあまりいないですよね?つまり将来的に物件を人に貸したいと思った時に、より貸しやすいのはマンションだという事です。

…と、このようにマンションは立地の割に購入のハードルが低く、その他の点でも魅力の多い物件と言えます。

しかしながら、わたし個人的にはマンション購入にはメリット以上にデメリットが多く、特に今後はそのリスクが強まってくると見ています。

それは何故か?次からは“マンションを買ってはいけない理由”を見ていきたいと思います。


1.こんなにかかる!管理費・修繕積立金

以前の記事(住宅徹底比較!マンション VS 一戸建て)にも書きましたが、マンションにはその購入費用以外にも“管理費”と“修繕積立金”が必要になります。つまり住宅ローンの他にも毎月20,000円~35,000円を負担しなくてはならないのです。

35年だと800~1500万円、50年だと1200~2000万円になる計算です。さらに管理費・修繕積立金は、基本的にローン完済後も住み続ける限り必要となります。

しかし、管理費・修繕積立金が安ければいいかと言うと、決してそんな事はありません。

安いといって喜んでいると、将来いざ修繕が必要になった時に“費用が足りない”という事になります。お金が足りなければ、住民がそれぞれ追加でお金を出し合う必要が出てきます。

また、マンションを売りやすくするために通常は当初の修繕積立金を安く、年が経つごとに段階的に高くしていくことがほとんどなので、初めは数千円の負担であっても30年後には4~5倍になっているという物件も珍しくありません。

さらに管理費や修繕積立金は基本的に“共有部分”に使われるものであって、玄関から中の“専有部分”については別途自分自身でお金を貯める必要があるのです。

…こうして考えると、例え物件価格が安くても実際にはものすごくお金がかかるという事を理解しなくてはなりませんね。

(ただし戸建てにおいても修繕は必要な費用なので、自己責任において積立を行う必要があります。)

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2.将来、マンションは売れなくなる?

今、日本は深刻な“少子高齢化”に悩まされています。少子高齢化の問題は、なにも巷でよく取りあげられている年金や医療の問題だけではありません。実は“マンション”にも影響を与えるのです。

少子高齢化によって人口がどんどん少なくなっていけば、当然ながらマイホームを買う人口も減っていきます。土地代も安くなりますので、マンションよりも戸建ての需要が増えていきます。

しかし2015年の今でもマンションは次々に増え続けているのです。マンション戸数は増えているのに買う人が減っている、この状態が続くと将来的にはどうなるでしょう?

言うまでもなく、マンション物件は余りダブついてしまいますよね。

つまり、将来的にマンションを売りたくなったとしても、その頃にはマンションの価値は大きく下がっているか、売りに出しても買い手がつかない可能性が高いということです。


3.意外と短い?マンションの寿命

現在の日本のマンションは鉄筋コンクリート構造で丈夫に作られていますので、しっかりと設計&修繕されたものであれば、80~100年はもつと言われています。

しかし実際には40年位で建て替えられている物件が多いようです。

それはなぜでしょうか?理由としては「修繕するのに費用がかかり過ぎる」「設備や機能などが時代に合わなくなった」「住民の高齢化」「古くなり買い手がつかなくなった」などの原因が多いとのこと。

つまり、実際には建物が丈夫か否かよりも、その他の要因で終焉を迎えるマンションが多いという事ですね。


4.要注意!管理組合の議決について

マンションには住民で組織する“管理組合”というものがあります。

組合では定期的に集会が行われ、さまざまなルール作りや問題などの解決、管理・修繕などの計画などを行っています。重要なことを決定する時には、話し合いを行い以下の条件で決議を行うことになっています。


⚫︎集会の招集決議に必要な議決権「1/5以上」
⚫︎規約の設定・変更・廃止決議に必要な議決権「3/4以上」
⚫︎建替え決議に必要な議決権「4/5以上」


つまり、修繕や建替えには住民の大半の同意が必要となるということです。

住民が皆、金銭的に余裕があり意識の高い人ばかりであればいいのですが…実際には数十年後には高齢になっている住民も多いですし、すんなりとお金や賛成票が集まるのは難しいと言わざるを得ませんね。


5.駐車場の費用もバカにならない!

車をお持ちの方にとってとても重要なのが“駐車場”の問題。

戸建てであれば基本車庫がついていることがほとんどですので、基本的には駐車場代はかかりません。マンションの場合は、別に駐車場を借りる必要が出てきてしまいます。

いまはマイカーを持っていない人であっても将来的には購入する可能性がありますので、駐車場の問題は事前にしっかりと理解しておく必要があります。

中には駐車場が無料のマンションもあるようですが、無料だということは管理・修繕が行われないということ。何かあった際には住民同士がお金を出し合って費用を負担する必要があるのです。

何十年も住み続けることを考えると、この問題も無視できないですよね。

また、駐車場の空きについても考える必要があります。

住民全体にいきわたる広い駐車場が完備されていれば問題ありませんが、都市部のマンションですとなかなかそういうわけにはいきません。

その場合、周辺の駐車場を借りることになるのですが、天気の悪い日や荷物が多いときにも駐車場まで行き来をしなくてはなりませんので、これがずっと続く事を考えるととても不便ですよね。


いかがでしたか?
次回(マンション購入が招いたどん底の老後とは?)では、分かりやすい例として、とあるマンション購入者の老後ストーリーをご紹介いたします。


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■jyutaku_flat35
さて前回の記事(マンションを買ってはいけない5つの理由)では、マンション購入に潜むリスクやデメリットをご紹介させていただきました。

続く今回は、とある夫婦の人生を例にマンション購入における失敗事例、いわゆる「限界マンション」の問題をケーススタディしていきたいと思います。

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念願のマイホーム、新築のマンションを購入

私の名前は西山 晴彦、30歳。東京都内の中堅商社に勤めるごく普通の会社員だ。私は今年、妻の出産を期に念願のマイホームである"新築マンション”を購入した。

通勤に時間がかかるのは嫌だったので、都内へ30分圏内で通える埼玉県のW市というところに居を構えた。

両親からは“一戸建て”を勧められていたのだが、マンションの方が駅から近いという点と、一戸建てはどうせ高くて手が出ないだろうと思ったので、ろくに探しもせずに諦めたのだ。

後日に同僚から、同じくらいの金額で庭付きの一戸建てを買ったと聞いて悔しい思いをしたのだが…

まあ、それでも駅から徒歩7分という利便性と万全なセキュリティ体制、隣に建物が立っても気にならない日当たりたっぷりの環境は、やはりマンションでないと得られないだろう。

また、不動産屋からは「将来売りたくなったらマンションの方が売りやすいですよ!」と聞いていたので、どうしても移りたくなったら売ってしまえばいいだけの話だ。

と、当時は考えていたのだが…。


修繕積立金が年々高くなっていく…

しかし、しばらく住んでみて、ちょっと気になることがでてきた。

このマンションに住みはじめて4年になるが、なんと来年から修繕積立金が倍になるというのだ。現在は管理費1万円・修繕積立金5,000円の合計1万5千円を支払っているのだが、これが合わせて2万1千円になる。

これだけなら何とかなるのだが、よくよく聞いてみると修繕積立金は5年毎に5000~6000円ずつ上乗せされていき、最終的には3万円(管理費を合わせると4万円)になるというのだ。

そんなこと聞いていない!…と思ったが、そういえば契約の際にそんなことを言っていたような気もする。

まあ、将来的にはこのマンションも修繕はかならず必要になってくるだろうから、しかたがないのかな。

よく説明を聞いていなかった自分も悪いのだし、安心を買うと思って諦めよう…。


急きょ駐車場が必要になったが、空きがない…

長男が5歳になったころ、私たち夫婦に第2子が生まれた

これまでは車は持たずに電車や自転車で出かけていたのだが、さすがに小さい子供が二人もいると、ふだんのお買物や保育園・幼稚園の通園に自転車を使うというのもとても不便に感じてきた。

あまり家計に余裕はないのだが、妻とよく相談して新車のミニバンを買うことに決めた。買うと決めたらなかなか嬉しいもので、妻と一緒に「これはどうだ?」「あ、これ良さそう!」などと車選びを楽しんでいる。

しかしよくよく調べてみると、当然空きがあるだろうと思い込んでいたマンションの駐車場は満車状態で、順番待ちをしている住民が3人もいるということが判明した。

すっかりマイカーを買う気になっていた私たちは諦めきれず、しかたなくマンションの駐車場より割高で、かつ5〜6分歩かなくてはならない近所の駐車場を借りることにしたのだ。

住宅ローンや管理費・修繕積立金のほかに、さらに1万8千円の駐車場代が上乗せになるが…まあ空きがでたらマンションの駐車場を借りることにしよう。

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住宅ローンは完済しても出費は続く…

子供たちがそれぞれ独り立ちし、私ももう65歳の定年退職をむかえていた。

長かった住宅ローンはなんとか完済できたものの管理費・修繕積立金・駐車場の支払いは続くため、思ったほど家計は楽にならない。

それもそのはず、これらの出費を合計するとなんと毎月6万円近くにもなるのだ。

私たち夫婦が受給できる年金は2人合わせても22万円ほど。ここから6万円を引くと16万円程度しか残らない。生きるのに窮するほどではないが、老後に楽しみにしていた夫婦水入らずの旅行もあまり贅沢できそうにないな…。

さらに悪いことに自室の浴室・給湯システム・フローリングなどの故障や修繕がつづき、痛い出費が重なった。マンションの専有部分の修理は自己負担となるため、修繕積立金は使えないのだ。

退職金を少しづつ切り崩しなんとか乗り越えているが、孫たちに満足におもちゃも買ってやることができないのが哀しい。


大規模な修繕 or 建て替えが必要になるが…

さらに数年が過ぎ、私は70歳になっていた。

新築で購入したマンションは築40年に。これまでに定期的な小規模修繕はおこなってはいたものの、外壁・屋根のみならずエレベーターや配管関係なども修繕の必要がでてきており、マンションの管理組合では「建て替え」をしたほうが良いとの話が持ちあがっている。

しかしこのマンションにも空き部屋が多くなってきていることもあり、これまで住民たちが支払ってきた修繕積立金では、必要な修繕や建て替えにはかなりのお金が足りないことが分かったのだ。

これがいわゆる「限界マンション」というやつか…。

建て替えるのであればそれなりのお金をすべての住民から追加で徴収しなければならない。

しかし私ももう定年退職した年金暮らしの身。他の住民も同様の状態、つまり高齢者だ。

老後の余生を生きるための貯蓄はなんとか確保できているものの、マンションを建て替えるための追加費用なんて、とてもじゃないが準備できるわけがない。

しかも「建て替え」を最終的に進めるためには、全議決権の4/5以上の賛成、つまり住民の80%の了承が必要になる。これはどう考えても無理、諦めるしかないだろうな…。


マンションが売れない…

しかし、このままでは建物の痛みは激しくなるばかりだし、未修繕のまま放っておいては新しい住民も入ってこないだろう。

これ以上住民が減ってしまっては管理費も修繕積立金も集まらないため、定期的な小規模メンテナンスすら行えなくなるもしれない。

いっそのことマンションを捨て、夫婦で海の近くの温かい地域にある介護付き老人ホームにでも入所しようと自宅を売りに出してはみたが…

この頃には日本は深刻な人口減少に悩まされており、日本中でマンション物件が余っている状態。当然ながらまったく買い手がつかない

私たちはマンションを直すことも出て行くこともできず、日に日に老朽化していくマンションに不安を抱えながらも住み続けるしかなくなった。

あの時、両親の言うことに耳を傾けて一戸建てを購入していれば…私たちの老後はもっと違うものになっていたのだろうか…?

*            *            *

…いかがでしたでしょうか?
これは私の勝手な想像による例え話です。しかしかなりの高確率で現実のものになると私は考えています。

いまマイホーム購入をご検討中の方は将来のリスクや家族の未来をしっかりと見据えた上で、じっくりと検討を重ねてから後悔のない選択をしてくださいね。



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