HOME住宅費・住宅ローンまとめTOP > 実録!住宅ローンの「借り換え」「繰り上げ返済」で家計改善(前編)
■住宅ローンと生命保険(前編)
さて、今回は住宅ローンの“借り換え” “繰り上げ返済”のお話です。

私が今までに経験した3度の繰り上げ返済と2度の借り換えを例に、住宅ローンと上手に付き合っていくためのコツや、家計改善に及ぼす効果についてご紹介したいと思います。



27歳で組んだ“住宅ローン”3,700万円!

私が住宅購入に踏み切ったのは27歳の時。3,700万円ほどの住宅ローンを組んで、東京都内に戸建ての物件を購入しました。以下が当時の条件です。

[住宅ローン借り入れ当初]
・借入額:3,700万円
・返済期間:35年
・融資金利:3年固定1.45%
・月々支払額:約113,000円


その後は毎月の支払いにも困ることなく順調に返済を行なっていましたが、固定金利の有効期間が切れようとする3年後(30歳の時)…“衝撃の事実”が発覚するのです。


3年後に悲劇が!

私が直面した悲劇…そう、それは“金利の上昇”です。
3年固定ローンの金利が3.5%へ大きく上昇してしまったのです。もしそのまま3.5%で更新した場合、月々の返済は以下の通りに。

[固定金利3.5%で継続の場合…]
・借入額残:3,500万円
・返済期間:32年
・融資金利:3年固定3.5%
・月々支払額:約151,000円


当初3年間は11.3万円/月だった返済が15.1万円/月に変わるわけですから…その差は月々+3.8万円。年間だと+45万円も返済額が増えてしまう計算です!さすがにこれには困りました。


意を決して“借り換え”に踏み切る!

月に+4万円近くも返済額が増えてしまうと言うのは、普通に考えてもかなり家計を圧迫してしまうはず。これではいかん!と意を決して“借り換え”を検討することに。

当時は「フラット35」への借り換えはできなかったので、いろいろ調べた結果、メガバンクでは唯一“全期間固定金利”の住宅ローンを打ち出していた三井住友銀行へ、以下の条件で借り換えを行なうことにしました。

[1度目の借り換え&繰上返済|3年後]
・借入残高:3,000万円
・返済期間:32年
・融資金利:全期間固定2.86%
・月々支払額:約120,000円


借り換え&繰上返済のコンボは効果絶大!

“金利上昇の悲劇がない安心”を手に入れるため、全期間固定金利で借り換えを行なった我が家。更に、それまでにコツコツ貯めたきた貯金500万円と諸費用100万円の合計600万円を使い、“ 繰り上げ返済”も同時に行なったのです。

結果、そのまま3年固定を継続するパターンに比べ、月々の返済額が▲3万円以上も減少したのです。

もし借り換えのみで繰り上げ返済をしなかった場合、当然ながらここまでの効果は得られません。ちなみに借り換えのみの場合だとどうなるかと言うと…

[繰上返済しなかった場合]
・借入残高:3,500万円
・返済期間:32年
・融資金利:全期間固定2.86%
・月々支払額:約139,000円


…と、全期間固定にしたので金利上昇リスクはないものの、月+2.6万円、年+31万円も返済が増加してしまいます。数年分の昇給が一気に吹き飛ぶレベルの痛恨の一撃ですね…。



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