HOME クレジットカード活用術 > “住宅ローン”の審査を徹底解剖! ■住宅ローンと生命保険(前編)
さて、人生でもっとも大きな借金となる“住宅ローン”。

理想の物件にやっとの想いで巡り会えたとしても、最後の関門“住宅ローンの審査”に落ちてしまい、家族全員が全力でガッカリ…なんて事は避けたいですよね?

今回は“住宅ローンの審査”について徹底分析してみました。

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“住宅ローン”は通過しやすいって本当?

一般的にほとんどの不動産仲介業者は、仲の良い(=提携していて取扱数も多い)銀行があり、ローンを組む際はまずはじめに提携銀行の住宅ローンを紹介されることになります。

提携銀行が扱う住宅ローンは、他の銀行のものと比べて“審査が通りやすい”というウワサがありますが、しかし実態としては必ずしもそんなことはないようです。


また、クレジットカードや信販会社の審査が通らない方は、まず住宅ローンの審査を通過することはできません。理由としては“金利”を見れば納得できます。

融資を受ける際の金利は、常にリスクと比例するように設定されています。

例えば、消費者金融でのキャッシングでは上限18%。クレジットカードのリボ払いは約14%。信販会社の分割払いだと商品にもよりますがだいたい6%~10%となっています。

これに対し“住宅ローン”は段違いに低く、全期間固定の場合でも3%を切る数字です。

つまり融資を行う側である銀行の儲けが少なく、大きなリスクを取ることができないのです。

なので“住宅ローンの審査はもっとも厳しい”と考えたほうが無難ですね。


公開!“住宅ローン”の審査基準

住宅ローンは大きく分けると「銀行融資」と「公的融資」の2種類があります。

審査基準についてはそれぞれ“物件”と“人”のどちらを重要視するか?の違いがあります。


銀行融資

銀行融資は“”に重きをおいて審査を行います。

つまり、融資対象者の「年収」「勤務企業」「勤務状況」「職種」「年齢」「他の借入状況」「物件価値」などをチェックします。その人が“この先ずっと安定して返済ができそうか?を確認するのですね。

そのため、零細企業や赤字経営に苦しんでいる会社にお勤めの場合、どれだけその人の収入が多くても審査でNGとなる場合があります。

また銀行融資では、物件自体の審査についてはほとんどやっていないようです。その物件の「売りやすさ」や「担保的価値」、つまり万が一支払いができなくなった時のことを考慮に入れ審査を行なっています。

ただし、「借地」「連棟式住宅」「独特な設計」などは担保価値を低くみなされることもあり、審査においてマイナス評価になることもあります。

また、借入限度額は5,000万円~1億円の範囲が一般的のようです。ただし実際に借入れできる金額は、物件価格の80%までという銀行が多いようですね。

の20%分を支払うために自己資金(頭金)が必要になるわけですが、この頭金がない人のためのローンもありますので、いろいろ調べてみてください。

また、物件価格の80%以内の申込額であっても借りられない場合もあります。それは「返済比率」です。

ほとんどの銀行では、年間融資額は“年収の30~35%以内まで”と決まっています。例えば年収500万円の場合、30%だと150万円/年、35年で5,250万円までとなります。

最後に、意外と盲点なのが「団体信用生命保険(団信)」の存在です。この団信に加入できることが審査の一つとなっています。

つまり健康上の理由でこの保険に加入できない方は銀行融資を受けることができません。

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公的融資(フラット35)

フラット35ではまず“物件”そのものの審査があります。物件に対する「適合証明書」の交付を義務化しており、この適合証明書が無いと融資を受けることはできません。

基本的には不動産会社などにある物件情報の中に“フラット35を適用できるか?”が記載されている場合が多いので、注意して見てみましょう。

もちろん“人”への審査も十分に行いますが、どちらかというと“物件”に重きをおいており、銀行に比べて人への審査は“ややゆるい”傾向があります。

つまり、優良物件でない場合は審査が通りにくいということになります。また、融資を受ける人の勤務先の状況(規模、赤字経営、自営業など)をあまり見ない点も特徴のようです。

フラット35での借入限度額は銀行融資と同様で物件価格の80%となっています。足りない場合はこちらも別途ローンを利用することができます。

返済比率制限は年収に合わせて設定されていて、年収400万円未満が30%まで、それ以上が35%までとなっています。

また、団体信用生命保険の加入については任意になっています。健康上に問題のある方は、フラット35しか選択肢がないということになりますね。

*               *               *

いかがでしたでしょうか?
人生でもっとも大きな借り入れとなる“住宅ローン”。ぜひしっかりと予習した上で審査に臨むようにしましょう!


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