HOME住宅費・住宅ローンまとめTOP > 住宅ローンの「繰り上げ返済」「借り換え」を考える


こんにちわ、kakeibotです。
今回は“住宅ローンとの上手な付き合い方”をテーマに、住宅ローンの「繰り上げ返済」と「借り換え」について考えていきましょう。

住宅ローンは「早期返済」するべき?

まずは、そもそも住宅ローンの早期返済は正しいのでしょうか?
前回までの記事では、早期返済をした場合は「生命保険(死亡保険)の増額」を検討しなくてはならないと書かせて頂きました。これは「住宅ローンが生命保険を兼ねている」という一面があるためです。
また別の側面では、あまりにも過剰な早期返済を進めた結果、本来貯蓄として残っているべき「手持ち資金」が大幅に減ってしまうという状況になりかねません。

では、早期返済は悪なのでしょうか?
いえいえ、そんな事はありません。あくまで『住宅ローン=有利子負債』です。ムダな利子なんて払わないに越したことはありません。

例えば、もしあなたが35年で3,000万円を借りた場合、返済総額は少なくても4,000万円くらいになってしまいます。物件の価格ではなく、利子だけでなんと1000万円を支払わなくてはならないのです。当然ながらこの利子で払う1,000万円は、できるだけ効率良く減らすことを考えるべきでしょう。 

どんな場合に早期返済が必要か?

例えば、30歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、完済は65歳になります。定年を60歳とした場合、60歳〜65歳迄の期間は収入が無いにも関わらず、ローンの支払いを続けなくてはならないという、経済的に非常に不安定な状況になります。
近年では定年引き上げの論争も多く聞きますが、65歳まで働ける企業の受け入れ環境は整っているだろうか?自分自身の健康面はどうだろうか?と考えると、できる限り60歳までの完済を目指すべきだと思います。
なので、この5年間を短縮できるように“早期返済”をする必要があるのです。

「繰り上げ返済」か?「借り換え」か?

では、どのようにして効率良く利子の支払いを減らしていけばよいのか?
早期返済を行う具体策としては「繰り上げ返済」「借り換え」の2つを挙げる事ができます。以下にそれぞれポイントを簡単にまとめましたので参考にしてください。

〈繰上返済〉
・借り入れ銀行の変更なし
・事務手数料無料が主流
・低額でも繰上返済が可能
・返済期間の短縮が可能
・月々の返済額を減らすことも可能

〈借り換え〉
・借り入れ銀行自体を変更
・契約し直しのため手続きが煩雑
・「金利1%、ローン残高1,000万円以上、支払残期間10年以上」で確実にメリットあり
・抵当権設定などの諸費用(100万円弱)が現金で必要


いかがでしょうか?
ちょっとこれでは具体的なイメージがつきにくいですよね?
なので次回は、私kakeibotが実際に行ってきた早期返済のための対策を、一例として挙げていきたいと思います。


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